Ιδιαιτερότητες ενδοκοινοτικών συναλλαγών σχετικά με ακίνητα

Ιδιαίτερη προσοχή θέλει ο χειρισμός ενδοκοινοτικών συναλλαγών  όταν αυτές σχετίζονται με ακίνητα καθώς δεν αντιμετωπίζονται σύμφωνα με τις κοινές  διατάξεις της παραγράφου 2 του άρθρου 14 σε συνδυασμό με την παράγραφο 1 του άρθρου 35 του Ν.2859/2000, που στην ουσία ο λήπτης των αγαθών/υπηρεσιών χρεοπιστώνει τον ΦΠΑ ενώ αντίστοιχα αυτός που παρέχει τα αγαθά/υπηρεσίες δεν αναγράφει πάνω στο τιμολόγιο  τον ΦΠΑ.

Πρέπει, να δίνεται ιδιαίτερη έμφαση στο τί θεωρείται εργασία σχετική με τα ακίνητα καθώς αυτό είναι και το κριτήριο το οποίο επηρεάζει το ποίος είναι ο τόπος παροχής της υπηρεσίας και εν συνεχεία ο τόπος που πρέπει να αποδοθεί το ΦΠΑ. Σύμφωνα με τις διατάξεις της παραγράφου 1του Ν.2859/2000:  Η Παράδοση ακινήτων είναι η μεταβίβαση αποπερατωμένων ή ημιτελών κτιρίων ή τμημάτων τους και του οικοπέδου που μεταβιβάζεται μαζί με αυτά ως ενιαία ιδιοκτησία ή ιδανικών μεριδίων οικοπέδου, εφόσον πραγματοποιείται από επαχθή αιτία πριν από την πρώτη εγκατάσταση σε αυτά.

 Για την εφαρμογή του παρόντος νόμου θεωρούνται:

 α) ως κτίρια, τα κτίσματα γενικά και οι κάθε είδους κατασκευές που συνδέονται με τα κτίσματα ή με το έδαφος κατά τρόπο σταθερό και μόνιμο,

 β) ως πρώτη εγκατάσταση, η πρώτη χρησιμοποίηση με οποιονδήποτε τρόπο των κτιρίων ύστερα, από την ανέγερσή τους, όπως είναι η ιδιοκατοίκηση, η ιδιόχρηση, η μίσθωση ή άλλη χρήση.

Επιπρόσθετα σύμφωνα με τις διατάξεις της παραγράφου 2 του άρθρου 6 του Ν.2859/2000 παράδοση ακινήτων θεωρείται επίσης : α) η μεταβίβαση της ψιλής κυριότητας, η σύσταση , η μεταβίβαση ή η παραίτηση από το δικαίωμα προσωπικής ή πραγματικής δουλείας, η παραχώρηση του δικαιώματος αποκλειστικής χρήσης επί κοινόκτητων κυρίων, βοηθητικών ή ειδικών χώρων κτισμάτων ή επί κοινόκτητου τμήματος οικοπέδου , καθώς και η μεταβίβαση του δικαιώματος άσκησης της επικαρπίας των ακινήτων της παραγράφου 1, β) η εκτέλεση εργασιών στα ακίνητα, με μίσθωση έργου, ανεξάρτητα αν διαθέτει τα υλικά ο εργοδότης ή ο εργολάβος. Εργασίες κατά την πιο πάνω έννοια είναι και οι εκσκαφές, οι κατεδαφίσεις, η κατασκευή οικοδομών, οδών, γεφυρών, υδραγωγείων, υδραυλικών και αποχετευτικών έργων, ηλεκτρολογικών και μηχανολογικών εγκαταστάσεων και τεχνικών γενικά έργων, καθώς και οι συμπληρώσεις, επεκτάσεις, διαρρυθμίσεις και επισκευές, εκτός από τις εργασίες συνήθους συντήρησης των έργων αυτών.

Η εργασία που έχει τα ανωτέρω χαρακτηριστικά είναι αυτή που καθορίζει ποιος είναι ο τόπος παροχής υπηρεσιών σχετικών με τα ακίνητα. 

Λαμβάνοντας υπ' όψιν τα παραπάνω ο τόπος  παροχής υπηρεσιών σχετικών με τα ακίνητα  (σύμφωνα με τις διατάξεις της παραγράφου 4 του άρθρου 14 του Ν.2859/2000" στην περίπτωση παροχής υπηρεσιών σχετικών με ακίνητα περιλαμβανομένων των υπηρεσιών εμπειρογνωμόνων και  κτηματομεσιτών, της παροχής καταλύματος στον ξενοδοχειακό τομέα ή σε τομείς παρεμφερούς χαρακτήρα, όπως σε κατασκηνώσεις διακοπών ή σε τοποθεσίες που έχουν διαμορφωθεί για να χρησιμοποιηθούν ως κατασκήνωση, της παροχής του δικαιώματος χρήσης ακινήτου και της παροχής υπηρεσιών για την προετοιμασία και συντονισμό κατασκευαστικών εργασιών, όπως οι υπηρεσίες αρχιτεκτόνων ή επιχειρήσεων επίβλεψης) ,

α) Είναι το εσωτερικό της χώρας, εφόσον αφορούν ακίνητο το οποίο βρίσκεται στο εσωτερικό της χώρας

 β) Δεν είναι το εσωτερικό της χώρας, εφόσον αφορούν ακίνητο το οποίο δεν βρίσκεται στο εσωτερικό της χώρας.

Συμπεραίνουμε ότι σε αντίθεση με τις κοινές διατάξεις ο ΦΠΑ θα πρέπει να αποδοθεί στον τόπο που βρίσκεται το ακίνητο.

Παρακάτω παρατίθεται ένα παράδειγμα για να αποσαφηνίσει τα ανωτέρω.Εάν υποθέσουμε ότι είναι μία Γερμανική εταιρεία η οποία παρέχει υπηρεσίες που δεν σχετίζονται με τα ακίνητα σε μία Ελληνική εταιρεία (όπως για παράδειγμα συμβουλευτικές υπηρεσίες σχετικά με την φορολογία ή με το μάρκετινγκ), τότε σύμφωνα με τις κοινές διατάξεις δεν θα ανέγραφε στο τιμολόγιο της ΦΠΑ ότι ενώ η Ελληνική εταιρεία που είναι ο λήπτης των υπηρεσιών με την σειρά της θα ήταν υπόχρεη να χρεοπιστώσει τον ΦΠΑ.

Εάν όμως η Γερμανική εταιρεία κάνει εργασίες που σχετίζονται άμεσα με την  παράδοση ακινήτου στην Ελλάδα , (όπως κατασκευή ή απόκτηση), θα πρέπει να εκδώσει Ελληνικό ΑΦΜ σύμφωνα με τις διατάξεις της ΠΟΛ. 1006/2013 (Τρόπος χορήγησης ΑΦΜ σε περίπτωση αγοράς ακινήτου). Επιπρόσθετα σε περίπτωση που παρέχει υπηρεσίες (όπως για παράδειγμα μία τεχνική μελέτη ή οι υπηρεσίες του αρχιτέκτονα όπως ο Καλατράβα στο Ολυμπιακό στάδιο, που επιβλέπει γενικά την ανέγερση  του κτιρίου), έμμεσα σχετιζόμενες με το ακίνητο, ο τόπος απόδοσης  του ΦΠΑ είναι πάλι η Ελλάδα τότε  η γερμανική εταιρεία θα πρέπει να εκδώσει Ελληνικό ΑΦΜ σύμφωνα με τις διατάξεις της ΠΟΛ. 1113/2013. ( Γνωστή ως ηλεκτρονική μέθοδος όπου δεν χρειάζεται φορολογικός εκπρόσωπος και αποδίδεται για λόγους απόδοσης του ΦΠΑ).

Αφού κάνει αυτές τις ενέργειες και αποκτήσει Ελληνικό ΑΦΜ, τότε και στις δύο τελευταίες περιπτώσεις πρέπει να αναγράφει  το ποσό  του ΦΠΑ πάνω στο τιμολόγιο που θα εκδώσει προς την Ελληνική εταιρεία και να τα αποδώσει στην Ελλάδα με την αντίστοιχη περιοδική δήλωση ΦΠΑ που στην τελευταία περίπτωση σύμφωνα με τα οριζόμενα στην ΠΟΛ. 1113/2013 υποβάλλεται ανά τρίμηνο ασχέτως την νομική μορφή της επιχείρησης.

Για την Athens Financial Services
Αθήνα, 01/11/2017
Οικονόμου Θ. Χρήστος
Φοροτεχνικός – Λογιστής Α’ τάξης